Pour réduire votre impôt sur le revenu vous pouvez procéder de deux façons :

En résumé :

1 - La première façon d'obtenir une réduction d'impôt consiste à réaliser :

• Soit un investissement mobilier, dans le cadre du dispositif Madelin d'investissement au capital de sociétés non cotées, en direct ou par l'intermédiaire de fonds d'investissement (FIP et FCPI), ou dans le dispositif des Sofica.

• Soit un investissement immobilier, dans le cadre des dispositifs Pinel, Censi-Bouvard, Denormandie, Malraux ou Monuments Historiques.

Dans le cadre de ces différents dispositifs, la réduction d'impôt est égal à un pourcentage de votre investissement. Cependant, l'éventuel gain retiré de votre investissement, réduction d'impôt comprise, n'est connu qu'à son dénouement, 8 à 15 ans plus tard selon le cas, lors de la revente des titres ou de l'immeuble. Or, il est assez fréquent que ce résultat soit décevant, car l’expérience montre que la réduction d'impôt est souvent consommée, pour tout ou partie (et au-delà), par le moins-value constatée lors de la de revente.

Sachez que la rémunération globale liée à la commercialisation de ces deux premières solutions est comprise :

• Entre 8 % et 14% environ du montant des investissements immobiliers (dont 4 % à 6% sont conservés par les plateformes de distribution, qui reversent le solde, soit 4 % à 8 %, au commercialisateur final).

• Entre 0 % et 6 % du montant des investissements financiers (qui reviennent, le cas échéant, au commercialisateur final).

2 - La seconde façon d'obtenir une réduction d'impôt consiste à participer à une opération loi Girardin Industriel

Dans ces opérations, décrites en détail plus bas, l'investisseur verse une somme à fonds perdu, et bénéficie en retour d'une réduction d'impôt plus importante que son versement. Le gain net du contribuable est donc égal à la différence entre la réduction d'impôt dont il bénéficie et son apport initial. Ce gain, qui est connu dès la souscription, est encaissé 9 à 21 mois seulement après cette dernière.

L'opération peut être analysée comme un placement à court terme qui offre, en l'occurrence, un rendement net d'impôt compris entre 10% et 16 % de la mise de fonds initiale, selon que la souscription a lieu en fin d'année ou en début d'année. L'expérience montre que ces opérations se révèlent peu risquées, à condition d'être souscrites auprès d'opérareurs sérieux, dont certains assortissent parfois leurs opérations d'une garantie de bonne fin financière et fiscale. Des rendements atteignant 25 % sont parfois proposés, auxquels il nous semble qu'est attaché un certain risque que nous ne souhaitons pas assumer ni faire assumer par nos clients. En effet, l’économie d’impôt nette étant relativement modeste, ce type d’investissement ne peut s'envisager qu'à condition de présenter un risque a priori "quasiment nul".

La rémunération du commercialisateur est, ici, le plus souvent comprise entre 2 % et 8 % de la somme investie par le contribuable, en fonction du  montant de l'investissement, de l'opérateur et du type d'opération. Nous limitons notre rémunération à 2 % ou 4 %, selon qu'il s'agit d'opérations dites "avec agrément" ou d'opérations dites "de plein droit.

3 - Plafonnement global et spécifique des niches fiscales : 10 000 € et 18 000 €

La règle générale veut qu'un contribuable ne puisse cumuler plus de 10 000 € de réductions d'impôt par an par l'intermédiaire des différents dispositifs défiscalisants. Cette limite est connue sous le nom de "plafonnement global des niches fiscales". Cependant, une exception à cette règle générale est instituée pour les opérations "Girardin Industriel" et les Sofica, qui permettent d'obtenir 8 000 € de réductions d'impôt supplémentaires dans le cadre d'un plafond global spécifique de 18 000 € de réduction d’impôt (8 000 € de plafond supplémentaire + 10 000 € de plafonnement général).

Ainsi que nous le détaillons plus bas, les opérations Girardin Industriel consistent en l’acquisition par un groupe d'investiseurs réunis dans une SNC, une SAS ou une SA selon le cas, d’un matériel industriel qui est ensuite donné en location durant 5 ans à une entreprise située dans les Dom-Tom, cette dernière rachetant le matériel au prix d'un euro symbolique à l'issue de la prériode de location de 5 ans. Or, une partie de la réduction d’impôt doit être rétrocédée à l’entreprise qui loue le matériel, ce qui explique la mise de fonds initiale du contribuable. Aussi, logiquement, seule la partie de la réduction d’impôt conservée par le contribuable vient-elle en réduction du plafond spécifique de 8 000 € évoqué ci-dessus. C'est pourquoi les opérations Girardin Industriel permettent d'obtenir des réductions d'impôt pouvant atteindre, dans certains cas, 60 000 €.

Cependant, les entreprises des DOM TOM mettent en concurrence les opérateurs, et les meilleures d’entre elles négocient un partage de la réduction d’impôt qui leur est plus favorable que celui prévu par la loi, de sorte que l’économie nette d’impôt qui peut être obtenue (différence entre la réduction d'impôt et l'apport initial) est le plus souvent comprise entre 2 100 € et 8 300 €, selon le type d’investissement réalisé et selon que le contribuable n’utilise que le plafonnement supplémentaire de 8 000 € ou le plafond global spécifique de 18 000 €.

Ce gain net est obtenu dans le cadre d’une réduction d’impôt qui, elle, peut atteindre 18 200 € à 60 000 € selon le type d’investissement choisi.

En détail :

1 – Dans le cadre des investissements financiers et immobiliers, la réduction d'impôt correspond à une partie de votre investissement. La réduction d’impôt est justifiée par le fait que ces investissements comprennent un risque, qu’elle vient ainsi rémunérer.

Que vous réalisiez un investissement financier ou immobilier, il vous faudra débourser un montant bien supérieur à celui de la réduction d'impôt à laquelle cet investissement ouvre droit. En outre, le résultat final, incertain, ne sera connu qu'au bout de 10 à 15 ans, lors de la revente de l'immeuble ou des actions. Voici une présentation succincte des différents dispositifs :

Loi Madelin : investir au capital de sociétés européennes non cotées, en direct ou par l'intermédiaire de fonds d'investissement (FIP ou FCPI) ou de Holding, ouvre droit à une réduction d'impôt égale à 25% du montant de votre investissement (depuis le 10/08/2020). Cette réduction d'impôt est portée à 30% lorsque l’univers d’investissement est limité à la Corse ou aux Dom-Tom (également depuis le 10/08/2020). L'investissement doit être conservé 5 ans. En pratique, l'investisseur se voit remboursé au fil de la liquidation des titres, qui commence le plus souvent à partir de la 7ème année mais ne se termine parfois qu'au boût de 13 ans.

De nombreuse sociétés de gestion ont été créées pour exploiter cette niche fiscale, et ne démontrent pas un grand talent. Aussi est-il rare qu'elles rendent aux investisseurs le capital investi. Certaines, cependant, qui se comptent sur les doigts d'une main, obtiennent, en moyenne, de bons résultats. Il est par ailleurs probable que des équipes de gestion travaillant pour le compte de famille très fortunées soient également efficaces.

Sofica : acquérir des parts d'une "Société de financement d’œuvres cinématographiques ou audiovisuelles" ouvre droit à une réduction d'impôt pouvant atteindre 48 % du prix d'acquisition.

Cependant, les Sofica ne peuvent mécaniquement pas être profitable, puisqu'elles n'ont aucune "propriété sur les négatifs", et que des mécanismes "d'adossement" obère toute participation à la réussite des films dans lesquelles elles investissent. En revanche, elles participent pleinement au manque de réussite de certains d'entre eux. Aussi, leur rendement est exclusivement construit au moyen de la réduction d'impôt, qui peut cependant être plus que compensée par une gestion hasardeuse.

La durée minimum de détention des parts est de 5 ans, mais la durée statutaire des Sofica est souvent de 10 ans. Elles sont en moyenne liquidée au bout de 7 ans et ne rembourse en moyenne que 63% de leur capital initial, ce qui correspond à un rendement actuariel annuel moyen de 2,8%, sachant que la fourchette des rendements observés va de -5% à +7%.

Loi Pinel : acquérir en 2023 un logement neuf ou réhabilité, puis le donner en location à un loyer plafonné, ouvre droit à une réduction d'impôt de 10,5 %, 15 % ou 17,5 %, étalée sur respectivement 6, 9 ou 12 ans, au choix de l'investisseur, qui doit s'engager à louer le logement à des personnes qui en feront leur résidence principale. Ces taux de réduction d'impôt baisseront en 2024, avant que le dispositif ne disparaisse en 2025. La version "Pinel Plus", qui consiste à acquérir en 2023 ou 2024 un bien situé dans un quartier prioritaire ou respectant un niveau de qualité élevé en matière de performance énergétique, d'usage et de confort, permet de bénéficier des anciens taux de réduction d'impôt, soit restectivement 12 %, 18 % et 21 %.

Cependant, les immeubles proposés sont souvent de grosses unités situées le long de routes très empruntées, et sont essentiellement acquis par des investisseurs, et non des personnes qui en feront leur résidence principale, ce qui se traduit par des finitions qui laissent à désirer et une trop forte proportion de locataires (près de 70 %), qui nuit à l'entretien des immeubles. Certaines prestations, qui faciliteraient la vente, se traduisent en pratique par des frais de copropriété souvent excessifs. En outre, si le plafonnement des loyers n’est pas toujours dommageable, il participe parfois à réduire un rendement locatif déjà faible du fait de la cherté de l'immobilier neuf. 

Loi Censi-Bouvard : acquérir un logement neuf ou réhabilité, puis le louer par bail commercial à un exploitant qui le meublera et le louera en meublé, ouvre droit à une réduction d'impôt de 11% étalée sur 9 ans et permet de récupérer la TVA sur la valeur du bien (correspondant à 16,7 % de la valeur TTC du bien).

Investir dans un bien loué par bail commercial, donc relativement peut liquide, et n’en obtenir qu’une réduction d’impôt de 11 %, n’a pas beaucoup de sens. Il est préférable d’acheter les meubles et d’opter pour la location meublée (LMNP). Sous ce régime, un contribuable dont le taux marginal d’imposition est de 30 % obtiendra une réduction d’impôt égale à près de 24 %.

Loi Malraux : acquérir un logement dans un immeuble à réhabilité situé dans une zone éligible, procéder à sa réhabilitation (dans le cadre d'une ASL ou d'une AFUL si elle censée être réalisée par les propriétaires, ou dans le cadre dun contrat de VIR si le promoteur s'en charge), puis le louer durant 9 ans à des personnes qui en feront leur résidence principale, ouvre droit, selon la zone dans laquelle se situe le bien, à une réduction d'impôt égale à 22% ou 30% du montant des travaux de réhabilitation (qui peuvent atteindre 400 000 € par période de 4 ans), la réduction d'impôt étant étalée sur 1 à 6 ou 7 ans selon le cas.

En considérant que le montant des travaux est le plus souvent compris entre 20% et 80% du coût total de l’investissement, la réduction d'impôt sera comprise entre 4% et 24% du coût total de l’investissement.

Les réhabilitations sont presque toujours de piètre qualité, sachant qu'elle sont en outre excessivement chères. Le prix de revient final, net d'impôt, est tel qu'il est très improbable de réaliser une opération profitable. Dans le cadre des réhabilitations réalisées par l'intermédaire d'une ASL ou d'une AFUL, la plus-value est calculée par diférence entre le prix de revente et le prix d'acquisition du seul "foncier" (les  travaux ayant de leur côté donné lieu à une réduction d'impôt), aussi l'investisseur se retrouve-t-il systématiquement à payer un impot et des prélèvements sociaux sur la plus-value, alors même qu'il revend presque toujours à perte ! En revanche, lorsque le bien a été acquis dans le cadre d'une VIR, l'article 150 VB I du CGI stipule que le prix d'acquisition comprend le coût des travaux, et dans ce cas il n'est en pratique jamais constaté de plus-value imposable. Mais une réponse ministérielle du 19/01/2019 n'autorise plus, dans le cas d'une VIR, d'inclure le coût des travaux dans le prix d'acquisition.

Loi sur les Monuments Historiques : acquérir un logement à réhabiliter situé dans un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques ou labellisé "Fondation du patrimoine", procéder à sa réhabilitation, puis le donner en location durant 15 ans selon sa destination initiale ou modifiée (résidence principale ou bureaux), ouvre droit à l'imputation de la totalité du déficit foncier résultant du coût des travaux et des intérêts d'emprunt sur le revenu global.

En considérant que le montant des travaux est le plus souvent compris entre 20% et 80% du coût total de l'investissement, la réduction d'impôt sera comprise entre 6% et 47% du coût total de l’investissement.

Les opérations Monuments Historiques sont fiscalement plus intéressantes que les opérations Malraux. Mais ce régime n’est plus applicable aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er janvier 2009, sauf agrément délivré par le ministère du Budget, le plus souvent accordé sur des biens cédés par l'Etat au sens large, tels que des anciennes casernes, dont la valeur patrimoniale pour l'investisseur est loin d'être démontrée ...

Les réhabilitations sont presque toujours de piètre qualité, sachant qu'elle sont en outre excessivement chères. Le prix de revient final, net d'impôt, est tel qu'il est très improbable de réaliser une opération profitable. Puisque, à terme, la plus-value est calculée par diférence entre le prix de revente et le prix d'acquisition du seul "foncier" (les  travaux ayant de leur côté donné lieu à une réduction d'impôt), l'investisseur se retrouve systématiquement à payer un impot et des prélèvements sociaux sur la plus-value, alors même qu'il revend presque toujours à perte !

2 – Dans le cadre du dispositif "Girardin Industriel", votre gain d'impôt net est égal à la différence entre votre réduction d'impôt et votre apport financier

Dispositif "Girardin Industriel" :Une société de portage est constituée, qui va faire l'acquisition d'un matériel industriel (grue, four à pain, véhicule, ..., container, bateaux, avion, ...) et le donner en location durant 5 ans à une entreprise des Drom-Com (ex-Dom-Tom) qui le lui rachètera pour un euro symbolique au terme des 5 ans de location.

La société de portage finance l'acquisition du matériel, ainsi que ses frais de gestion et de distribution, en levant d’une part auprès des contribuables 40% du total de l’investissement, en souscrivant d’autre part un emprunt bancaire (ou un crédit vendeur auprès de l'entreprise exploitante) d'une durée de 5 ans, à hauteur de 50 % du total, et, enfin, en appelant le solde du prix, soit 10%, auprès de l'entreprise exploitante située dans les Drom-Com. Cette dernière louera ce matériel durant 5 ans, moyennant le paiement d'un loyer qui couvrira le remboursement de l'emprunt (ou du crédit bail). A l’issue des 5 ans de location, l’entreprise rachètera le matériel pour un euro symbolique. Au final, ce matériel lui aura couter environ 63 % de son prix de marché (en tenant compte des frais de montage).

Le "matériel industriel" doit être donné en location durant les 5 ans qui suivent sa livraison. Si le matériel concerné n’est pas trop spécifique (camionnette, four à pain, matériel de BTP, …), alors en cas de défaillance du premier locataire l’opérateur n’aura pas de difficulté à trouver un second locataire et futur propriétaire, pour lequel le coût d'acquisition du matériel au terme de la durée initiale de location serait égal au solde du montant de l'emprunt. Il y aurait même des listes d'attente de candidats à la reprise de matériel ...

L'ensemble des associés bénéficie d'une réduction d'impôt comprise entre 44,12 % et 50 % de la valeur du matériel acquis, sachant que leur apport financier est compris, selon le cas et en moyenne, entre 39,4 % et 44,3 % de cette même valeur. Chacun des associés bénéficie d'une réduction proportionnelle à sa participation. L'apport réalisé par le contribuable correspond en fait à une rétrocession partielle, au profit de l'exploitant ultramarin, de la réduction d'impôt dont il bénéficie, rétrocession prévue par la loi et accentuée par l'effet de la concurrence. Ainsi, l'entreprise ultramarine acquiert-elle un matériel à environ 63 % de son prix de marché (elle verse 10 % d'apport et rembourse les 50 % que représente l'emprunt, ces montants couvrant également une partie des frais de montage et de commercialisation).

Le gain net du contribuable est égal à la différence entre la réduction d'impôt et l'apport qu'il a réalisé à fonds perdus. Ce gain est connu d'avance, il est encaissé 10 à 21 mois seulement après la souscription, et il représente, selon que l'investissement est réalisé en début ou en fin d'année, un rendement net d'impôt compris entre 16% et 10 %,. Enfin, il est parfois assortie d'une garantie de bonne fin financière et fiscale accordée par l'opérateur.

Une opération Girardin Industriel n'est séduisante qu'à condition d'être quasiment "sans risque". Si on y décelait un risque, le jeu n'en vaudrait pas la chandelle, car le risque serait alors de rembourser la réduction d'impôt et d'avoir ainsi très nêtement empiré le coût de l'impôt plutôt que de l'avoir légèrement réduit !

La réduction d'impôt obtenue dans le cadre de la loi Girardin Industriel bénéficie d'un plafonnement complémentaire au plafonnement général des niches fiscales, de sorte que sur la seule base du plafonnement propre au dispositif Girardin Industriel (8 000 € de réduction d'impôt supplémentaire par rapport au plafond global des niches fiscales, net de rétrocession à l'entrepreneur ultramarin), votre réduction d’impôt peut atteindre 18 200 € à 26 700 €, et sur la base du plafonnement global des niches fiscales (18 000 € de réduction d'impôt, net de rétrocession à l'entrepreneur ultramarin, à condition de ne pas avoir entamé le plafond général des niches fiscale, qui est égale à 10 000 €), votre réduction d'impôt peut atteindre 41 000 € à 60 000 €.

Le risque attaché aux opérations « Girardin Industriel » :

Le risque attaché aux opérations « Girardin Industriel » est la perte totale de la somme apportée par l’investisseur pour participer à l’opération et bénéficier d’une réduction d’impôt. Le profil « rendement / risque » de ces opérations est binaire et très asymétrique, puisqu’en cas d’échec, résultant d’une requalification fiscale, c’est la totalité de l’investissement relatif au matériel pour lequel la requalification est déclenchée qui est perdu, tandis qu’en cas de réussite, le gain correspond à modeste pourcentage du montant de l’investissement.

Les opérateurs encadrent le risque de requalification fiscale des investissements qu’ils proposent, par la qualité de leur gestion et par des couvertures assurantielles. Dans le cadre des opérations dites « de plein droit », certains offrent aux investisseurs, en option ou par principe, une garantie de bonne fin financière et fiscale adossée à leurs fonds propres. Lorsqu’il s’agit d’opérations agréées par l’administration fiscale, les opérateurs exigent des entreprises locataires qu’elles s’engagent à assumer les conséquences financières d’une requalification dont elles seraient responsables.

Il faut cependant reconnaître qu’une situation économique particulièrement difficile pourrait mettre à mal la location des matériels sur la durée d’engagement de 5 ans, ainsi que la capacité des opérateurs à assumer leurs garanties de bonne fin financière et fiscale, ou, dans le cadre des opérations « avec agrément », à exiger des locataires qu’ils assument les leurs.

Notons pour conclure qu’il n’existe pas d’investissement sans risque, si ce n’est celui réalisé dans des obligations gouvernementales de premier ordre.