Les SCPI

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de SCPI

Démembrement : clés de répartition

Mis à jour le 17/11/2020

1 - Aspects juridiques

Une société civile de placement immobilier est un type particulier de société civile immobilière (SCI), qui est autorisée à faire publiquement appel à l'épargne (c'est à dire « à offrir au public des titres financiers »). En contrepartie des fonds collectés auprès des investisseurs, La SCPI leur remet des parts sociales.

Le fonctionnement des SCPI est encadré par un régime juridique très protecteur pour l’épargnant, codifié pour l’essentiel aux articles L 214-50 à L 214-84, L 231- 8 à L 231- 21 et L 732-7 du Code Monétaire et Financier. L'application de ce régime juridique est contrôlée par l'AMF (l’Autorité des marchés financiers).

Les associés reçoivent les statuts, la note d’information, les rapports annuels, les bulletins. Ils participent à la vie de la SCPI en prenant part aux votes des résolutions présentées au cours des assemblées générales.

Lorsque les statuts d'une SCPI autorisent la vente de ses parts part l'intermédiaire d'un démarchage financier, ce qui est le cas des SCPI proposées par les Conseillers en gestion de patrimoine, la responsabilité financière des associés est théoriquement limité à la seule perte de leur apport. Pour les autres SCPI, la loi prévoit que la responsabilité financière des associés est limitée à deux fois leur apport en capital.

2 - Aspects Financiers

Les fonds collectés par les SCPI sont placés en produits monétaires dans l'attente d'être investis en immeubles de bureaux ou de logements, murs de magasins, locaux commerciaux ou entrepôts, selon ce que prévoient les statuts de la société. Afin de ne pas récolter plus de fonds qu'elles ne seraient susceptible d'en investir, il arrive que les SCPI suspendent les souscriptions durant un temps.

Les SCPI perçoivent des revenus fonciers (et un peu de revenu financiers) qu'elles redistribuent trimestriellement, après en avoir déduit leurs frais de gestion, les taxes foncières, les frais d'entretien, de réparation et d'assurance de leur parc immobilier.

Le capital d’une SCPI ne peut être inférieur à 760 000 euros. Il est divisé en parts, réparties entre les associés. Les parts sont nominatives et d’un montant minimum de 150 euros. Le capital peut être fixe ou variable.

Dans les SCPI à capital fixe, les statuts prévoient la création de parts nouvelles par augmentations de capital successives. Entre deux augmentations de capital, il est possible d'acquérir des parts auprès d'investisseurs désireux de céder les leurs.

Dans une SCPI à capital variable, les souscriptions de parts nouvelles sont possibles à tout moment tant que le "capital plafond" n’est pas atteint. Le capital varie donc en fonction des souscriptions et des retraits.

3 - Gestion immobilière

Dans le cadre de la gestion de leur patrimoine immobilier, les SCPI procèdent à des travaux d'entretien et d’amélioration et, à titre accessoire, à des travaux d’agrandissement et de reconstruction, ces derniers pouvant chacun représenter, chaque année, jusqu'à 10 % de la valeur vénale de la SCPI (ce seuil est cumulable avec celui de l'année suivante).

Par ailleurs, les SCPI peuvent "arbitrer" jusqu'à 15 % de leur patrimoine chaque année, en cédant certains immeubles au profit d'autres. Les immeubles cédés doivent avoir été détenus au moins 6 ans depuis leur acquisition ou leur reconstruction / agrandissement, et leur cession doit avoir été approuvée par l’assemblée générale ordinaire des associés. Le seuil de 15 % est cumulable sur 3 exercices.

4 - Fiscalité sur les revenus fonciers de la SCPI

Les revenus distribués par les SCPI sont essentiellement des revenus fonciers, qui sont imposés dans les mêmes conditions que les revenus d'activité (salaires, BNC, BIC, ...). Ils s'y ajoutent donc, et sont porté dans la déclaration annuelle des revenus.

Les revenus fonciers sont ainsi soumis au "barème progressif de l'impôt sur le revenu". La 1ère tranche du  va de 1 € à 19 400 € et n'est pas imposée. La 2nde tranche va de 19 401 € à 53 582 € et est imposée au taux de 14 %. La 3è tranche va de 53 583 € à 143 652 € et est imposée au taux de 30 %. Au-delà, l'impôt est de 41 %. Les tranches sont doublées pour un couple marié ou pacsé, et les parts ou demi parts supplémentaires ont pour effet de décaler les seuils de passage d'une tranche à l'autre. A l'impôt s'ajoutent les prélèvements sociaux, égaux aujourd'hui à 15,5 %.

Considérons une SCPI dont le rendement annuel serait de 4,20 % net de frais. Si le revenu de cette SCPI est soumis à un taux marginal d'imposition de 30 %, alors ce revenu sera égal à 4,2 % x (1 - 30 % - 15,5 %) = 2,29 % net de taxes. Souscrit dans le cadre d'un contrat d'assurance-vie, le rendement net de taxes est souvent plus important.

5 - Fiscalité sur les revenus de la SCPI dans le cadre des contrats d'assurance-vie (ou de capitalisation)

Dans le cadre d'un contrat d'assurance-vie ou de capitalisation, les frais d'entrée sur les SCPI sont sensiblement réduits, de sorte que les SCPI y sont souscrite à un prix le plus souvent égal à 97,5 % du prix de souscription "en direct". En revanche, le rendement des SCPI y est diminué des frais de gestion du contrat, souvent égaux à 1 %.

Dans le contrat d'assurance-vie, les revenus des SCPI se transforment en plus-values du contrat. Pour récupérer les revenus trimestriels des SCPI, il suffit alors de mettre en place des "rachats partiels programmés" d'un montant équivalent aux revenus distribués par les SCPI considérées.

Or, le fisc considère que les rachats partiels effectués sur un contrat d'assurance-vie sont composés de capital et de plus-values dans la même proportion où ceux-ci existent dans le contrat, sachant que seule la plus-value est imposable et soumise aux prélèvements sociaux. En conséquence, seule une fraction du montant racheté est taxée.

Considérons à nouveau une SCPI dont le rendement est égal à 4,20 %, net des frais de gestion de la SCPI. Net des frais de gestion du contrat d'assurance-vie, ce rendement est d'environ 3,31 %.

Si la plus-value est relative à des versements effectués sur des contrats d'assurance-vie après le 27/09/2018, alors elle est soumise au PFU de 30%, qui comprend 12,8 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, et ce quelle que soit la durée de détention du contrat (*). Dans ce cas, le "taux de rendement" (*) net de taxes s'élèvera la première année à 3,28 %, puis décroîtra lentement à mesure qu'augmentra la part correspondant à de la plus-value dans le montant racheté, pour représenter 2,98 % la 15è année et 2,81 % la 30è année.

(*) Pour les rachats effectués après 8 ans, le taux d'imposition peut être réduit à 7,5 % au lieu de 12,8 % si la part de capital dans la valeur totale des contrats d'assurance vie et de capitalisation au 31 décembre de l'année précédant celle du rachat concerné est inférieure à 150 000 €.

Si, maintenant, la plus-value est relative à des versements effectués avant le 27/09/2018, elle est soumise par défaut à l'impôt sur le revenu et, sur option au "prélèvement libértoire", à quoi s'ajoute les prélèvements sociaux, actuellement égaux à 17,2 %. Le taux du prélèvement libératoire est de 35 % sur les plus-values récupérées durant les 4 premières années du contrat, de 15% pour celles récupérées entre la 5è et la 8è année, puis de 7,5 % pour celles récupérées à compter de la 9è année du contrat (au-delà d'un abattement de 4 600 € par an pour les personnes seules et de 9 200 € pour les couples mariés ou pacsés). Dans ce cas, le "taux de rendement" (**) net de taxes s'élèvera à environ 3,25 % la 1ère année, 3,04 % la 15è année et 2,90 % la 30è année (en considérant une option pour le prélèvement libératoire).

Au regard de la fiscalité sur le revenu, il est plus intéressant de détenir des parts de SCPI dans un contrat d'assurance-vie, puisqu'au-delà d'une durée de 8 ans le revenu y est imposé à un taux de 7,5% ou 12,8 % (augmenté des prélèvements sociaux), au lieu d'être soumis au taux marginal de l'impôt sur le revenu, le plus souvent égal à 30% (augmenté ici aussi des prélèvements sociaux). En outre, puisque la plus-value n'est sortie du contrat d'assurance-vie (ou de capitalisation) qu'au fil de l'eau, le souscripteur bénéficie d'un étalement du paiement de l'impôt, ce qui explique en retour que les "taux de rendement" (*) nets de taxes calculés ci-dessus soient si proches du taux de rendement avant taxation (voir ci-dessous, au paragraphe 7, une présentation détaillée de la fiscalité sur la plus-value des contrats d'assurance-vie et de capitalisation).

(**) Il s'agit en réalité d'un rendement apparent, puisque les "rachats" nets de taxes sont composés pour partie de capital.

6 - Fiscalité sur les plus-values immobilières de la SCPI

Les plus-values de cessions de parts de SCPI détenues en direct sont des plus-values immobilières. Elles bénéficient donc d’un abattement fiscal pour durée de détention, égal à 6 % par an de la 6è à la 21è année de détention, et à 4 % la 22è année, de sorte que la plus-value est exonérée d'impôt au-delà de 22 ans.

Au regard des prélèvements sociaux, les plus-values immobilières bénéficient d'un abattement social pour durée de détention égal à 1,65 % de la 6è à la 21è année de détention, 1,60 % la 22è année, et 9 % de la 23è à la 30è année de détention, ce qui revient à les exonérer de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans.

7 - Fiscalité sur les plus-values des SCPI au sein des contrats d'assurance-vie (ou de capitalisation)

Si, au regard de la fiscalité des revenus, il est intéressant de détenir des parts de SCPI au sein d'un contrat d'assurance-vie, ce n'est plus forcément vrai lorsqu'on envisage le traitement fiscal et social de la plus-value de revente. En effet, dans l'assurance-vie, la plus-value de cession des parts ne se distingue pas des autres plus-values (ou revenus) générées dans le contrat, et est traitée cde la même façon (voir le point 5 ci-dessus).

En conséquence, une personne qui revendrait ses parts de SCPI au bout de 30 ans aurait intérêt à les avoir acquises "en direct", plutôt que dans le cadre d'un contrat d'assurance-vie, puisqu'alors la plus-value n'en serait pas été taxée, alors qu'acquises au sein d'un contrat d'assurance-vie, leur plus-value de cession serait soumise à un impôt de 7,5 % ou 12,8 %, augmenté aujourd'hui de 17,2% de prélèvements sociaux, à l'occasion des rachats effectués par le souscripteur. En revanche, si le contrat ne fait pas l'objet de rachats et fini par être transmis aux "bénéficiaires en cas de décès", alors la plus-value n'en sera jamais imposée (mais soumise tout de même aux prélèvements sociaux) et la valeur totale du contrat sera soumise à une "taxation de transmission" (voir le point 9 ci-dessous).

8 - Fiscalité de la succession et de la donation des parts de SCPI

Les parts de SCPI entrent dans l'actif successoral du souscripteur, et leur valeur est ainsi soumise aux barème des droits de succession, qui dépend du degré de parenté entre le souscripteur et ses héritiers.

Le souscripteur peut cependant donner de son vivant la "pleine propriété", la "nue-propriété" ou  l'usufruit" de parts de SCPI.

Donner la nue-propriété, c'est conserver l'usufruit, c'est à dire le droit de percevoir les revenus. Au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint, et la pleine propriété se reconstitue mécaniquement entre les mains du nu-propriétaire. Aussi, donner la nue-propriété revient à donner, à terme, un montant plus important (la pleine propriété), tout en réduisant la base fiscale du don, et donc les droits d'enregistrement qui seraient dus au-delà des éventuels abattements dont bénéficierait le "donataire". A noter que le donateur peut prendre à sa charge les droits d'enregistrement, sans que cela soit considéré comme une donation supplémentaire (ce qui est "mathématiquement" avantageux).

Il est également possible de donner l'usufruit de ses parts de SCPI, de façon viagère ou temporaire, en l'occurrence temporaire s'il s'agit par exemple d'aider un enfant à financer ses études durant quelques années.

Pour le calcul des droits d'enregistrement perçus par le Trésor, la valeur de l'usufruit, et donc de la nue-propriété, est déterminée par le barème de l'article 669 du code général des impots, qui prévoit une baisse de 10 % de la valeur de l'usufruit par tranche d'âge de dix ans, sachant que l'usufruit ne vaut plus que 10 % à compter des 91 ans révolus de l'usufruitier.

Il est également possible de vendre la nue-propriété, ou un usufruit temporaire, à un prix déterminé "économiquement". En l'occurence, la valeur économique de l'usufruit est égal à la valeur actuelle des revenus nets que les parts de SCPI sont censées produire sur la durée de l'usufruit, qui peut être viager ou temporaire. La valeur de la nue-propriété est égale à la différence entre celle de la pleine propriété et celle de l'usufruit ainsi calculé. En revanche, pour le calcul des droits d'enregistrement, les valeurs de l'usufruit et de la nue-propriété seront ici aussi déterminées par l'application du barème fiscal évoqué au paragraphe précédent.

Les notaires considèrent que la donation de la pleine propriété, de la nue propriété ou de l'usufruit de parts de SCPI doit être constaté dans un acte authentique, puisque les parts de SCPI ne sont pas des titres anonymes dématérialisés, mais offre au porteur une qualité d'associée. Certaines sociétés de gestion acceptent cependant d'enregistrer une donation au vu d'une simple déclaration fiscale de "don manuel".

9 - Fiscalité de la transmission des parts de SCPI détenues dans un contrat d'assurance-vie

Les contrats d'assurance-vie souscrits avant les 70 ans du souscripteur, pour la part correspondant aux sommes que le souscripteur y a versées avant ses 70 ans, n'entrent pas dans l'actif successoral du souscripteur (puisque transmis aux "bénéficiaires en cas de décès") et bénéficient d'un régime très favorable. En effet, les "bénéficiaires en cas de décès" de ces contrats bénéficient chacun d’un abattement fiscal de 152 500 €, et ne paient que 20 % de taxes sur les 700 000 € suivants, puis 31,25 % au-delà.

En revanche, les contrats d'assurance-vie souscrits après l’âge de 70 ans, ainsi que les sommes versées après cet âge sur des contrats souscrits plus tôt, bien que n'entrant pas dans la succession du souscripteur (puisque transmis aux "bénéficiaires en cas de décès"), sont cependant soumis au barème des droits de succession, après un abattement unique et global de 30 500 €, mais seulement à hauteur du capital initialement placé. Ainsi, les plus-values sont transmises aux bénéficiaires en franchise de taxes.

10 - Acheter des parts de SCPI "en direct", ou alors par l'intermédiaire d'un contrat d'assurance-vie ?

Il peut y avoir un risque à souscrir des parts de SCPI dans un contrat d'assurance-vie, puisque ces contrats sont dénoués au décès de leur souscripteur. Si le décès arrive plus tôt qu'envisagé, ou que la valeur des parts n'a pas progressé dans l'intervalle, alors tout ou partie des frais de souscription perçus par les société de gestion pourrait ne pas avoir été "amorti". Le dénouement du contrat peut également intervenir alors que les marchés immobiliers ont baissé. Il est donc préférable de ne pas acquérir de parts de SCPI dans le cadre d'un contrat d'assurance-vie à un âge trop avancé, et, le cas échéant, préférer l'utilisation d'un contrat de capitalisation, qui lui n'est pas dénoué au décès du souscripteur mais transmis aux héritiers dans le cadre de la succession (voir le point 11 ci-dessous)..

L'avantage comparatif d'une acquisition dans le cadre de l'assurance-vie plutôt qu'en direct peut être évalué en comparant tout simplement le montant total des taxes sur le revenu, la plus-value et la trannsmission, susceptibles d'être dues selon l'un ou l'autre mode de détention. Ce calcul suppose d'envisager un ou plusieurs scénarios en termes de revenus, plus-value, durée de détention, et, le cas échéant, qualités des héritiers.

De manière générale, la fiscalité sur le revenu sera plus faible dans le cadre de l'assurance-vie, parce que due uniquement sur les plus-values comprises dans les sommes sorties du contrat, et calculée à un taux forfaitaire plus faible que le "taux marginal" de l'impôt sur le revenu auquel sont imposés les revenus fonciers.

En revanche, et dans le cadre d'une détention sur une période très longue, la fiscalité sur la plus-value de cession des parts y sera plus élevée, puisque dans l'assurance-vie la plus-value de revente ne se distingue pas des autres produits générés dans le contrat, alors que dans le cadre d'une détention en direct la plus-value bénéficie d'un abattement pour durée de détention. Sauf à ce que le contrat ne fasse pas l'objet de rachat et soit transmis aux "bénéficiaires en cas de décès" au décès du souscripteur, auquel cas la plus-value de cession échappe à l'impôt (mais pas aux prélèvements sociaux).

11 - Fiscalité de la transmission des parts de SCPI détenues dans un contrat de capitalisation

Les contrats de capitalisation ne sont pas dénoués au décès du souscripteur, mais sont transmis à ses héritiers dans le cadre de sa succession. En outre, ils peuvent faire l'objet d'une donation, en pleine propriété ou en nue propriété, ce qui en fait une enveloppe tout à fait adaptée à la souscription de parts de SCPI. Surtout si le souscripteur veut transmettre un capital productif de "revenus", plutôt qu'une simple somme d'argent.

12 - Risques liés à un investissement immobilier par l'intermédiaire de parts de SCPI

En terme de "signature", l’immobilier est statistiquement moins risqué que certaines obligations du secteur privé. En effet, une entreprise peut faire faillite, tandis que l'immobilier, s'il peut voir sa valeur baisser, ne peut a priori pas faire faillite. Ceci dit, lorsqu'une entreprise fait faillite, la valeur de ses actifs permet le plus souvent de rembourser une partie de la valeur des obligations.

L'immobilier et les obligations se ressemblent, puisque ces deux actifs produisent un revenu fixe et présentent une certaine solidité. Il s'agit même, dans une certaine mesure, de produits d'investissement concurents. Aussi existe-t-il un lien entre les taux d'intérêt des obligations et le taux de rendement locatif des marchés immobiliers. En l'occurrence, l'investisseur exigera toujours d'un investissement immobilier un rendement supérieur à celui qu'il exigera d'une obligation d'État. Le différentiel entre les taux de rendement des biens immobiliers les plus recherchés (taux "prime") et le taux d'intérêt des obligations d'État à 10 ans est "historiquement" d'environ 2,5 %. En conséquence, lorsque le taux des obligations varie, le rendement exigé du marché immobilier varie dans le même sens.

Or, lorsque les taux d'intérêt montent, et dans leur sillage les taux de rendement locatifs exigés par les investisseurs, à revenu équivalent (coupon d'obligation ou loyer immobilier) les prix des obligations et de l'immobilier baissent mécaniquement. Cependant, une obligation a une échéance fixe : plus sa durée de vie se réduit, moins sa valeur est sensible à une variation des taux d'intérêt, puisqu'il suffit de la conserver jusqu'à son terme pour être assuré d'être remboursé du même montant que celui déboursé lors de sa souscription (c'est d'ailleurs ce qui permet aux "Fonds Euro" des contrats d'assurance-vie d'offrir une garantie en capital). De son coté, l’investissement immobilier n’a pas de terme. Aussi, à un istant "t", une même variation de taux d'intérêt ou de taux de rendement se tarduira par une baisse plus forte de l'immobilier que des obligations. Et, puisqu'un investissement immobilier n'a pas de terme, cette baisse sera dans son cas définitive (sauf à ce que les taux rebaissent).

Le "risque de taux" est, à notre sens, le risque principal attaché au marché immobilier. Au coté de ce risque existent les risques liés aux cycles économiques (baisse des loyers des bureaux), aux évolutions de la technologie (le commerce en ligne) et de la réglementation (normes liées à la consommation d'énergie, à l'accessibilité des handicapés), à l'évolution des quartiers (nouvelle zones industrielles ou commerciales, dépeuplement, délocalisation, ...).

C’est pourquoi l’investissement immobilier doit s’envisager comme un placement de diversification réalisé sur le "long terme". L’investisseur doit disposer de temps pour, le cas échéant, ne pas être obligé de vendre dans de mauvaises conditions.